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浅析根本违约构成要件及其法律效果/孙倩

作者:法律资料网 时间:2024-07-06 22:04:35  浏览:9300   来源:法律资料网
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浅析根本违约构成要件及其法律效果
---从一则因一方根本违约导致合同解除的案例谈起

孙 倩

内容摘要:根本违约是从英国普通法上发展出来的一种制度,这一制度有着比较重大的影响力,在《联合国国际货物销售合同公约》及国际商事合同通则等中均有所体现。根本违约将合同后果与合同目的实现结合起来,以此作为确定违约严重性的依据,从而为确定合同解除的要件,限定法定解除权的行使奠定了基础。根本违约制度,一方面作为一种法定的合同解除权的发生事由,另一方面实际上又对解除权的行使予以了非常有必要的限制,对于促进交易、限制解除权的滥用必将发挥重要作用。
关键词:根本违约,构成要件,法律效果,解除合同,免责功能
合同的全部意义和终极目的在于履行。合同成立生效后,当事人应按照合同的约定或者法律的规定,全面适当地履行合同义务。然而由于社会生活的不断变化,主客观世界纷繁复杂,所以在国际货物买卖合同中违约行为时有发生。按违约后果的严重程度将违约分为根本违约与非根本违约,是国际上常见的一种方法。那么如何认定根本违约?其法律后果又是怎样?笔者将从一则因一方根本违约导致合同解除的案例入手,对这些问题进行分析。
基本案情
1994年12月,深圳甲公司与英国乙公司签订451号合同,甲公司向乙公司购买法国产青霉素针剂15万瓶,总价款8万美元。
1995年3月20日,乙公司向中国卫生部申请并取得了333号进口药品许可证。许可证规定,青霉素针剂的生产厂为:Teajon Co.原产地为法国。甲公司在得到乙公司已获取许可证的通知后于1995年4月10日开出信用证。信用证规定了麦头标志、药品产地、单价、总价款和价格术语。
1995年5月30日,货到目的港。经目的港海关查验,发现该批药品的标签、批号、合同号、麦头标志与333号许可证允许进口的药品完全不符。1995年8月28日,目的港所在地的药品检验机关出具药品检验证书,确认“本品由于生产厂牌与提供的进口药品许可证的生产药厂名称不符,不准进口”。
甲公司在得知上述书面文件后立即通知乙公司。乙公司致函甲公司表示,将重新申请临时进口许可证。双方为此进行了多次协商,但时至1995年11月13日仍未有结果。于是甲公司不得不将货物退至法国马赛港,但乙公司拒绝收回该批货物,货物又被退至中国大连港。
由于双方的争议得不到解决,甲公司于1996年3月4日提起仲裁。甲公司称,乙公司的行为已经构成根本违约,要求解除451号合同,请求乙公司返还货款及利息、总货款价值10%的预期利润,承担退货运费及利息和货在马赛港因乙公司无理拒收而发生的仓储保管费用以及中国海关关税等。
乙公司辩称,已经正确履行451号合同,所交货物完全符合合同规定。由于甲公司迟开信用证,导致生产厂商无法及时通知甲公司,但商品的实际品质与乙公司向中国卫生部申报的样品的品质完全一致。在货物未能通关的情况下,甲公司不积极向中国医药部门申请一次性进口许可证,导致货物最终未能入关。乙公司要求甲公司承担自交货时至目前的利息和全部损失,要求甲公司接受货物,不同意承担甲公司提出的任何损失。
本案的核心问题在于英国乙公司在合同的履行过程中是否根本违约,甲公司是否能解除其与乙公司的合同。为了厘清这一问题,笔者认为关键首先应分析一下根本违约的构成要件及其法律后果。下面笔者将分两部分来阐述。
一:根本违约的构成要件
根本违约的规定可以追溯到英国普通法,将合同条款分为条件条款与担保条款是英国法的重要内容。所谓条件条款就是由一个事实陈述或一承诺所构成的合约的实质性重要条款,如果这一事实陈述被证明是不真实的或者这一承诺并没有得到履行,受害方将把这种破坏条款的行为视为动摇了合同根基的严重违约而取消合约或提出索赔。而担保作为合同中的次要的和附属性的条款,当它被违反时,并不能使非违约方以毁约待之,不能解除合同而只能请求损害赔偿。
违约形态划分为根本违约与非根本违约有着十分重要的意义,如果构成根本违约,受害方就有权利去终止他在合同中所要承担的责任与义务,同时,向违约方提出索赔,或者并不去终止合同而仅就遭受的损失要求赔偿,即拥有解除合同的选择权。而对于非根本违约,受害方并不能因此终止合同,他只有权就遭受的损失要求赔偿。根本违约(Fundamental breach),又称为重大违约,是指一方当事人违反合同的结果,使另一方当事人蒙受损失,以致于实际剥夺了受害方根据合同有权期待得到的利益。 《联合国国际货物销售合同公约》第25条规定:“一方当事人违反合同的结果,如使另一方当事人蒙受损失,以至于实际上剥夺了他方根据合同规定有权期待得到的东西,即为根本违反合同,除非违反合同一方并不预知,而且一个同等资格、通情达理的人处于相同的情况下也没有理由预知会发生这种结果。” 根据该公约的规定,如果违约方存在违约行为,而且违约引起的严重程度“实际剥夺了相对方根据合同规定有权期待得到的东西”,则构成根本违约。按照《公约》的规定,构成根本违约必须符合以下条件:第一,必须存在违反合同的事实,这是构成根本违约的前提条件。第二,违约的后果使受害人蒙受损害,这里的损害应作广义解释,应涵盖商业利益损失、标的物损坏、商业机会损失等各种情况。“实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西”,这句话表明了违反合同会造成相当严重的后果,会剥夺当事人的重大合同利益。如何认定“实质上剥夺的利益”完全需要具体案件具体分析,因为国际货物种类繁多,交易条件也差别很大,同样的违约行为在不同情况下会带来不同程度的损害结果,这影响到是否构成根本违约。例如,卖方交货时单据不符、交货地点或商品规格不符,逾期交货这些行为,看起来较为普遍,但是单据的性质或作用,不符点的多少,逾期`交货的动机是什么,这些因素在不同案件中会给守约方造成不同的损害。此外,还应该看合同条款是如何规定的,应考虑合同订立时的具体情况,评估当事人是否把相关合同条款看得很重要。例如,时间是否是合同中的关键因素,如果是,则迟延交货可能会造成根本违约;如果不是,则不构成根本违约。同样,CIF条件下卖方办理保险的义务对于买方转售货物(特别是运输途中的货物)很重要,如果由于卖方不履行此义务造成买方不能转售货物,则构成根本违约。至于货物与合同不符至何种程度才算实质上剥夺了…的东西,是个相当不能预测的东西。这也是一个由法官解释合同并依自由裁量权加以判断的事项。第三,违约方预知,而且一个同等资格、通情达理的人处于相同情况下也预知会发生根本违约的结果。这就是说,如果一个违约人或一个合理人在此情况下不能预见到违约行为的严重后果,便不构成根本违约,并对不能预见的严重后果不负责任,在这里,《公约》为贯彻过错责任原则,采用了主客观标准来确定违约人的故意问题。主观标准是指“违约方并不预知”,他主观上不知道他的违约行为会造成如此严重的后果,表明他并未有故意或恶意。例如违约方并不知在规定时间不交货可能会使买受人生产停顿,而以为这批货物迟延数天对买受人是无关紧要的,这样,违约人的违约行为虽已造成严重后果,但他主观上不具有恶意。其次是客观标准,即一个合理人(同等资格、通情达理的人)处于相同情况下也没有理由预知。如果一个合理人在此情况下能够预见,则违约人是有恶意的。应当指出,在这两种标准中,客观标准的意义更为重大,因为此种标准在判断违约当事人能否预见方面更为简便易行。一般来说,违约人或一个合理人能否预见,应由违约人举证证明, 就是说,违约人要证明其违约不构成根本违约,不但要证明他自己对造成这种后果不能预见,同时还要证明一个同等资格、通情达理的人处于相同情况下也不能预见,从而才不构成根本违约。至于违约人应在何时预见其违约后果,公约并没有作出规定。
二:根本违约的法律效果
一旦构成根本违约,那么在法律上又会有什么样的效果呢?笔者以为根本违约的效果主要表现在两个方面,一是债权人可以解除合同,二是如果存有免责条款则在解释上通常阻却债务人援引该免责条款。下面分别讨论。
(一)根本违约与合同解除权:解除权的发生与限制问题
在根本违约场合,可因此发生债权人的单方解除权,不过根本违约对于解除权的意义是双重的,正如有的学者指出的,“一方面它是解除合同的主要理由,另一方面又是对当事人解除合同权利的重要限制。”4
1、根本违约场合解除权的发生。《联合国国际货物销售合同公约》第25条提出了根本违约的一般含义,并在以下条款中对根本违约场合可以解除合同作了规定《公约》第49条(1)买方在以下情况下可以宣告合同无效:(a)“买方不履行其在合同或本公约中的任何义务,等于根本违反合同”。第51条(2)“买方只有在完全不交付货物或不按照合同规定交付货物等于根本违反合同时,才可以宣布整个合同无效”。第64(1)买方在以下情况下可以宣告合同无效:(a)“买方不履行其在合同或本公约中的任何义务,等于根本违反合同 ”。第72条(1)“如果在履行合同日期前,明显看出一方当事人将根本违反合同,另一方当事人可以宣告合同无效”。第73条(1)“对于分批交付货物的合同,如果一方当事人不履行对任何一批货物的义务,便对该批货物构成根本违反合同,则另一方当事人可以宣告合同对该批货物无效;(2)如果一方当事人不履行对任何一批货物的义务,使另一方当事人有理由断定对今后各批货物将会发生根本违反合同,该另一方当事人可以在一段合理的时间内宣告合同今后无效”。从以上条款可以看出在一方违约后,《公约》赋予受害人解除合同的权利。因为在一方违约以后,受害人仅接受损害赔偿是不公平的,如果受害人不愿继续保持合同的效力,则应允许受害人解除合同,而根本违约则旨在于确定允许合同被废除的情况、给予受害人解除合同的机会。我国新《合同法》第94条也规定了当事人可以解除合同的具体情形,其中第2~4项是针对违约情形所设的规定,包括:在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。这些允许解除合同的情形均可以归纳为违约所造成的结果严重,使合同目的落空或不可期待,实即根本违约。
2.根本违约对合同解除权的限制 一方违约,另一方有解除合同的权利,但这并不是说,一旦违约都可以解除合同。正如有的学者指出的,根本违约制度的重要意义,主要不在于使债权人在另一方违约的情况下获得解除合同的机会,而在于严格限定解除权的行使,限制一方当事人在对方违约以后滥用解除合同的权利。5这一限制是非常有必要的,因为一方面,在许多情况下,合同解除对非违约方是不利的,例如,违约方交货造成迟延,但非违约方愿意接受,不愿退货;或交付的产品有瑕疵,但非违约方希望通过修补后加以利用,这就完全没有必要解除合同。假如在任何违约的情况下都要导致合同的解除,将会使非违约方被迫接受对其不利的后果。所以,如果对违约解除情况在法律上无任何限制,也并不利于保护非违约方的利益。另一方面,要求在任何违约情况下都导致合同解除,既不符合鼓励交易的目的,也不利于资源的有效利用。例如一方虽已违约,但违约当事人能够继续履行,而非违约方愿意违约方继续履行,就应当要求违约当事人继续履行,而不能强令当事人消灭合同关系。因为在此情况下只有继续履行才符合当事人的订约目的,特别是当事人双方已经履行了合同一部分内容,如要求解除合同、返还财产,将会耗费不必要的费用、造成资源浪费。从各国的立法规定来看,对于合同解除都作出了严格限制,也就是说,只有在一方违约是严重的情况下,才能导致合同的解除。我国《合同法》第26条修改了原来《经济合同法》第27条的规定,规定“由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同”,非违约方有权通知另一方解除合同。此处并未言及不履行之结果的严重程度问题,对解除权的行使并未作出限制,以致在实践中带来了一些滥用解除权的事情,这种教训是应该吸取的。
(二)根本违约与免责条款:免责功能之阻却
对于免除根本违约或重大违约责任的合同条款应予以限制,这一法政策为多数国家所奉行,在我国也应如此。不过,在立法技术上却有不同的选择,一种是以德国《一般合同条款法》第9条的规定为代表, 认为对依合同之本旨应发生的重要权利义务予以限制以致合同目的有不能达成之虞者,应以该条款违反诚实信用原则而无效。如此,免除“根本违约”责任的条款在德国定式于消费者合同中,即因违反诚实信用原则而无效,不妨称此种做法为无效论。另一种选择则是采取灵活的解释方法,以根本违约为由阻却免责条款效力的发挥,此种做法不妨称为效力阻却论。笔者认为无效论过于武断而不具合理性,而效力阻却论较具灵活性和合理性。
以根本违约作为免责条款功能的阻却事由,即谓在发生根本违约时,原则上违约方当事人不得援引该条款寻求免责,因为根本违约破坏了合同的根基,如果允许这种免责条款发挥效力,即等于允许一方当事人说:我缔结合同要做如此如此之事,但如果我没有做如此之事,我不负责任。依通常观念,甚不合于公平理念。当然,免责条款作为当事人分配合同风险的工具,也不能完全限制其功能的发挥。如果当事人使用了明白无误的语言,且系真实的意思表示之结果,欲免除一方根本违约的责任,那么也并非绝对不可以,这种情况在风险承担社会化背景下是可能发生的,这时就应当尊重当事人的意思,让免责条款发挥免责功能。
在上述案件中首先保证货物规格与申领的许可证上载明事项完全一致是本合同执行的必要条件。进口到中国的药品是否允许其进口并如何履行进口手续,应当按照中国的法律规定进行。根据中国的《药品管理法》的规定,进口药品必须申请《进口药品许可证》。对已经取得许可证的药品品种,方准许办理进口。许可证只对该证载明的品种和厂商有效。
根据上述规定,获得进口许可证并保证实际履行的货物品种和厂商与许可证载明的内容完全一致是任何药品进入中国的必备条件。在本案中,乙公司申领到进口许可证,但乙公司运抵中国的准备交付给甲公司的药品经检验与333号许可证核定的药品完全不同。中国的药品检验机构已经确认“货物由于生产厂牌与许可证上的名称不符,不准进口”,由此可见乙公司未能履行其应负的合同义务,且导致这一情况出现的原因是由于乙公司自身的过错。由于自身的过错违反了中国有关法律的规定,导致货物无法通关,乙公司没有履行其应有的法定义务。乙公司的违约行为导致合同解除条件的产生 。合同解除是指在合同有效成立之后,因当事人一方的表示或者双方的协议,使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。在诸多引起合同解除的原因中,因当事人一方违约,使合同履行成为不必要或不可能是常见的情形。《中华人民共和国涉外经济合同法》第18条规定,当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定条件的,即违反合同。第29条规定,一方当事人违反合同,以致严重影响订立合同所期望的经济利益时,另一方当事人有权通知解除合同。
在本案中,由于乙公司的违约行为,合同项下的货物无法通关进入中国口岸,使得合同的履行成为不可能。由于乙公司不能履行其合同义务,合同订立的目的则不能实现。此时,应当赋予另一方当事人解除合同的权利,这样,作为双务合同的一方可以不履行对待给付的义务,解除其合同义务同时可以要求对方补偿其受到的经济损失。
从本案的情况结合笔者上文对根本违约构成的分析,可以看出实际上乙公司的行为已经导致根本违约。甲公司可以解除合同并要求相关损害赔偿。《联合国国际货物销售合同公约》第25条规定:“一方当事人违反合同的结果,如使另一方当事人蒙受损失,以至于实际上剥夺了他根据合同规定有权期待得到的东西,即为根本违反合同”。而公约第49条第1款同时规定:“卖方不履行其在合同或本公约中的任何义务,等于根本违反合同,买方可以宣告合同无效”。对于根本违约,公约强调的是违约造成的后果和另一方当事人对违约后果的预见,而一旦根本违约的情形出现,守约方就可以采取宣告合同无效的方式并采取相应的补救措施以减少自身的损失。由于履行不可能的出现自然使得合同的目的落空,这时应当允许守约方采取解除合同或宣告合同无效的方式来寻求对自身利益的全面保护。

参考书目:
1:钟建华著《国际货物买卖合同中的法律问题》P204人民法院出版社1995
2:《联合国国际货物销售合同公约》
3:《涉外经济合同的理论与实务》第229页
4:王利明《违约责任论》中国政法出版社,1996年版


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江西省英雄模范褒奖办法

江西省人民政府


江西省英雄模范褒奖办法

省政府令第188号


  《江西省英雄模范褒奖办法》已经2010年12月29日省人民政府第45次常务会议审议通过,现予公布,自2011年3月1日起施行。

  省长 吴新雄

  二○一一年一月二十五日

  第一条为了褒扬和奖励英雄模范,弘扬时代正气,凝聚发展动力,促进社会和谐,根据有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本办法。

  第二条本省行政区域内英雄模范的褒奖适用本办法。

  本办法所称英雄模范,包括下列人员:

  (一)执行抢险救灾、处置突发事件等任务或者见义勇为英勇牺牲,被依法批准为烈士的人员;

  (二)执行抢险救灾、处置突发事件等任务因公牺牲、负伤致残,获得省级以上荣誉称号的人员;

  (三)见义勇为获得省级以上荣誉称号的人员;

  (四)其他英雄事迹特别突出,经省民政部门报省人民政府确认为英雄模范的人员。

  第三条对英雄模范的褒奖实行精神鼓励、物质奖励和社会保障相结合的原则。

  第四条县级以上人民政府应当加强对英雄模范褒奖工作的领导,具体工作由民政部门组织实施。

  社会治安综合治理、财政、人力资源和社会保障、住房和城乡建设、教育、卫生、工商、税务等机构和部门,按照各自职责做好英雄模范褒奖工作。

  工会、共青团、妇联、残联、红十字会等团体在各自的工作范围内,协助政府做好英雄模范褒奖相关工作。

  第五条广播、电视、报刊、网络等媒体应当采取多种形式,广泛宣传英雄模范事迹。

  第六条对英雄模范及英雄模范遗属的奖励、抚恤、优待,法律、法规、规章已有规定的,按照规定办理。

  第七条本省对烈士遗属发给烈士褒扬金,标准为烈士牺牲时上一年度全省在岗职工年平均工资的20倍。

  褒扬金由省财政予以保障,县级人民政府民政部门负责发放。本办法施行以后,褒扬金保障及标准国家有规定的,按照国家规定执行。

  第八条英雄模范因执行抢险救灾、处置突发事件等任务或者见义勇为负伤的,医疗机构及其医务人员应当及时进行救治,不得以任何理由推诿、拒绝或者拖延。救治所需医疗费用,有工作单位的,由所在单位按照因工(公)负伤处理;无工作单位或者工作单位无力解决的,由当地财政拨款解决;紧急情况下,由医疗机构先行垫付。

  英雄模范已参加城镇职工、居民基本医疗保险或者新型农村合作医疗的,医疗费用按规定报销后,纳入医疗救助按规定给予补助,不足部分由当地财政支付;未参加城镇职工、居民基本医疗保险或者新型农村合作医疗的,纳入医疗救助按规定给予补助,不足部分由当地财政全额支付。

  鼓励医疗机构减免英雄模范救治期间的医疗费用。

  第九条英雄模范因执行抢险救灾、处置突发事件等任务或者见义勇为负伤致残的,有工作单位的,享受与所在单位工(公)伤人员同等的生活福利和医疗待遇,所在单位不得因其残疾将其辞退、解聘或者解除劳动关系;无工作单位的,由民政部门按规定为其评定伤残等级,享受因战致残民兵、民工抚恤待遇。

  第十条烈士以及因公牺牲、见义勇为牺牲的英雄模范的配偶、父母及子女患大病且无力负担医疗费用的,县级以上人民政府民政部门应当将其纳入城乡医疗救助或者儿童大病医疗救助范畴予以救助。

  第十一条烈士以及因公牺牲、见义勇为牺牲的英雄模范的配偶、父母及子女,无工作岗位且符合就业条件的,当地人民政府应当免费提供职业技能培训并安排公益性岗位;已就业的,用人单位经济性裁员时,应当予以留用。

  烈士以及因公牺牲、见义勇为牺牲的英雄模范的配偶、父母及子女从事个体经营的,工商、税务等部门应当优先办理证照,免费办理登记手续;税务部门应当免收发票工本费,依法减免或缓缴税款。

  第十二条烈士以及因公牺牲、见义勇为牺牲的英雄模范的配偶、父母及子女,符合申请承租廉租房或者购买经济适用房条件的,县级以上人民政府住房保障部门应当优先安排;承租廉租房租金全免,购买经济适用房价格优惠20%。居住农村住房有困难的,由县级以上人民政府通过实施农村困难群众危房改造一次性解决。

  第十三条英雄模范及其子女优先享受国家和本省规定的各项助学政策。

  烈士子女除享受前款规定的优待外,还享受下列教育优待:

  (一)在公办幼儿园入托的,免交保育费、教育费;

  (二)在中等职业教育阶段就读的,免交学费,并对家庭经济困难学生给予生活补助;

  (三)报考普通高中的,增加20分录取;

  (四)参加普通高考、成人高考的,增加20分投档。

  第十四条英雄模范家庭生活困难的,县级人民政府民政部门应当给予临时救助,基层组织或者所在单位应当给予帮扶。

  第十五条烈士生前赡养的老人,根据国家规定享受定期抚恤待遇;生活仍有困难的,由县级人民政府民政部门给予一次性生活补助;其本人自愿的,当地政府可以安置到社会福利机构集中供养。

  第十六条县级以上人民政府应当将英雄模范褒奖经费纳入财政预算。

  鼓励社会组织和个人对英雄模范提供捐助。

  第十七条省红十字会依法设立的英雄模范家庭关爱基金用于下列范围:

  (一)为困难英雄模范家庭提供一次性生活困难补助;

  (二)为在高等院校就读的困难英雄模范子女提供生活补助;

  (三)为烈士未成年子女一次性购买不低于5万元保费的人寿保险;

  (四)为英雄模范家庭提供其他特殊资助。

  第十八条在英雄模范褒奖工作中有关部门和单位工作人员有下列情形之一的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未按照规定的标准、数额、对象发放抚恤金、褒扬金或者补助金的;

  (二)贪污、挪用、截留、私分褒奖经费的;

  (三)利用职务便利索取或者收受财物的;

  (四)其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的。

  第十九条对英雄模范负有优待义务的单位不履行义务的,由县级以上人民政府有关部门责令限期改正;拒不改正的,对负有责任的主管人员和直接责任人员依法给予处分。

  第二十条冒领或者骗取抚恤金、褒扬金、补助金的,由县级以上人民政府责令退回非法所得;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十一条本办法自2011年3月1日起施行。


《物业服务收费管理办法》实施细则

湖北省武汉市物价局市房产局


市物价局市房产局关于印发《武汉市物业服务收费管理办法实施细则》的通知

武价房字[2004]136号

各区物价局、房产局:
为了规范我市物业服务收费行为,维护当事人的合法权益,根据国家发展和改革委员会、建设部联合制定的《物业服务收费管理办法》,我们制定了《物业服务收费管理办法》实施细则,现印发给你们,请遵照执行。


二OO四年九月十三日



《物业服务收费管理办法》实施细则

第一条 为规范本市物业服务收费行为,维护当事人的合法权益,依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》及国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条 本细则所称的物业服务收费是指物业管理企业按照服务合同的约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业,鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。
综合管理服务费含清扫保洁及清运;绿化养护;秩序维护;公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。
车辆停泊服务费:是指在指定的停车场地(含室内车库)内,为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。
特约服务费:指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取的费用。
第八条 物业服务收费根据物业类型、收费性质的不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅和经济适用住房的综合管理服务费,实行政府指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。
住宅区内车辆停泊服务费实行政府指导价。
特约服务费,实行市场调节价。
第九条 综合管理服务收费实行政府指导价的,由市物价局会同市房产局根据物业管理企业的服务内容、标准和物业管理区域的设施设备等因素,制定相应的基准价格及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十条 物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第十一条 对实行政府指导价的物业管理企业应当根据《湖北省经营性服务价格管理办法》的规定,到价格主管部门办理《湖北省服务价格收费许可证》,并遵守年度审验制度。
物业管理企业在办理《湖北省服务价格收费许可证》中,应当向价格主管部门提出书面申请并提供营业执照副本、资质证书、物业服务委托合同复印件和前期物业管理服务协议复印件等相关资料。价格主管部门正式受理后,一般应在15个工作日内办理完毕。
第十二条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 建设单位与物业买受人签订买卖合同时,受委托的物业管理企业应与物业买受人签订前期物业管理服务协议,约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十四条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业公共部位、公共设施、设备日常运行维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业用于该项目的固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用;
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十五条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。
第十六条 物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。
第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。
第十八条 业主按前期物业管理服务协议约定的时间开始全额交纳物业服务费;纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十九条 物业管理企业可按月、按季度或按年度计收,但不得一次性预收一年以上(不含一年)的物业服务费。
第二十条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
物业服务费用或者服务资金以房屋所有权证登记的建筑面积计算,未办证的,暂以房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
第二十一条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十四条 物业管理企业根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务,服务收费由双方约定。
第二十五条 普通住宅和经济适用住房小区的露天或室内配套停车场(库)车辆停泊服务费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
在保证业主停车的前提下,有条件的住宅区可设立外来临时停车位,对临时进入小区接送人的车辆,收费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
第二十六条 政府价格管理部门会同房产行政主管部门,应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十七条 东西湖、汉南、江夏、蔡甸、黄陂、新洲区可依据本细则并结合当地实际情况,制定本区具体实施细则及普通住宅物业综合管理服务费和车辆泊车服务费指导价格。并报市物价局和市房产局备案。
第二十八条 本细则由市物价局会同市房产局负责解释。
第二十九条 本细则自2004年10月1日起执行。《武汉市物业管理服务收费实施办法》(武价房字200024号)同时废止。



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