厦门市人民代表大会常务委员会关于《厦门市城市房屋拆迁管理规定》修正案的决定

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中组部、人事部、共青团中央、中央编办、教育部


中组部、人事部、共青团中央、中央编办、教育部关于选拔高校毕业生到西部基层工作的通知


2003-07-11

国人部发[2003]6号


　　为贯彻落实中央关于进一步加强人才工作的有关精神，落实《西部地区人才开发十年规划》（中办发[2002]7号），拓宽高校毕业生就业渠道，为西部地区培养一批优秀团干部和青年干部，经中组部、人事部、共青团中央、中央编办、教育部研究决定，今年组织600名应届高校毕业生到西部地区基层工作。现将有关事项通知如下：

　　一、指导思想

　　选拔高校毕业生到西部基层工作，要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，鼓励高校毕业生到基层去，到西部去，到祖国和人民最需要的地方去，经受磨炼，健康成长，建功立业，为实施西部大开发、全面建设小康社会作贡献。

　　二、工作内容

　　从全国普通高等学校特别是西部地区高校中，选拔一批已通过公务员录用考试的应届优秀高校毕业生，到西部12个省（区、市），另加湖北省恩施、湖南省湘西、吉林省延边三个自治州的乡镇从事共青团及其它工作，每个省（区、市）接收50名左右（具体选拔数量见附表）。

　　（一）选拔条件

　　选拔对象为2003年全国普通高等学校应届毕业生，并应具备以下条件：

　　1、政治素质好，拥护党的基本路线和方针政策；

　　2、学习成绩优良，组织能力强；

　　3、热爱共青团工作和基层工作，身体健康。

　　优先考虑中共党员、优秀学生干部或三好学生。

　　（二）组织实施

　　选拔工作应坚持“公开、平等、竞争、择优”的原则，采取自愿报名、考试考核相结合的方式进行。选拔范围是已达到2003年中央、国家机关及各省（区、市）录用机关工作人员和国家公务员笔试合格分数线的全国普通高等学校应届毕业生，对这些毕业生可免于笔试，直接进入面试、考核程序。未组织过今年公务员录用考试的省（区、市），应单独组织招考。 时间安排一般掌握在7月份组织报名，8月份考察录用，9月份毕业生到位。此项工作由中组部、人事部、共青团中央、中央编办、教育部统一领导，各省（区、市）组织、人事部门会同省（区、市）团委研究制定具体实施办法，负责落实岗位需求、组织报名、资格审查及考试考察、体检、录用、培训上岗等组织实施工作。

　　（三）管理和使用

　　被录用的高校毕业生即为乡镇机关国家工作人员。所需行政编制由接受地省级编制部门在本省编制总额内调剂，一时难以调剂的可采取先进后出的办法解决。毕业生到乡镇工作后按照干部管理权限管理，享受当地行政机关同类人员的有关工资福利待遇。

　　各级组织、人事部门和共青团组织应关心这批青年干部的成长，及时了解他们的思想动态，鼓励他们长期投身于乡镇共青团和农村工作。接收高校毕业生单位的党团组织，要加强对他们的教育管理，为他们创造必要的工作、生活和学习条件，切实负起培养和锻炼人才的责任。对其中的优秀人才，要注意锻炼培养，可根据工作需要选拔到各级共青团工作岗位或其他工作岗位。

　　三、工作要求

　　1、各级组织、人事、共青团、编制和教育部门要统一思想，从实施人才强国战略和西部大开发战略的高度，重视和抓好此项工作。要把选拔高校毕业生到西部基层工作列入重要工作议程，加强领导，密切配合，认真部署，精心组织。

　　2、要加大对这项工作的宣传力度，营造支持和鼓励高校毕业生自觉选择到基层、到艰苦环境中锻炼成才的良好舆论氛围，调动高校毕业生的积极性。

　　3、选拔工作要公开、公平、公正，确保将符合条件的优秀毕业生选拔到西部基层工作。要注意总结工作经验，探索建立选拔、培养、使用、激励等工作机制，完善管理制度，切实把选拔高校毕业生到西部基层工作抓出成效。
　
　　附件：选拔高校毕业生到西部基层工作名额分配表（略）


[案情]

某市房地产公司拥有该市经济开发区北路商品房住宅小区项目，未取得商品房预售许可证。房地产公司于2011年2月向社会发出认购商品房广告。同年3月2日，李某（乙方）与房地产公司（甲方）签订了认购协议书，约定：“乙方认购甲方开发区北路住宅小区8号楼2单元16层02号楼房一套，建筑面积170平方米，单价每平方米11888元，总价202.096万元；乙方选择以认购金方式支付甲方606288元，并在协议签订当日一次付清；甲方具备签订《商品房买卖合同》条件时向乙方通知，乙方在收到通知15日内，到甲方接待中心签订《商品房买卖合同》，如乙方逾期未签订《商品房买卖合同》，本协议自然解除，甲方有权另行出售房屋，乙方交纳的认购金不予退还。”协议签订当日，李某向房地产公司交纳了626288元的认购金。

2011年10月，李某要求与房地产公司解除认购协议书，退还认购金及利息，被房地产公司拒绝。李某遂向法院提起诉讼，要求判定双方签订的认购协议书无效并返还认购金及利息。

[分歧]

案件审理中，对认购协议书的性质与效力有不同认识：第一种意见认为，认购协议书是双方当事人经过充分、自愿、协商的结果，房地产公司在销售手续不全的情况下，以认购房屋形式签订协议书并不违背法律，李某毁约行为不应予以支持。第二种意见认为，认购协议书名为商品房认购，实为商品房买卖，违反了法律、法规的强制性规定，应属无效合同。

[评析]

笔者同意第二种意见。

一、认购协议书实为商品房买卖合同

1.认购协议书包含了商品房买卖的主要内容。认购协议书从形式上看是一个预约，其约定的是将来签订的商品房买卖合同才是本约。预约当事人所负的是诚信协商义务，本约当事人所负的是给付义务。预约合同分为未包含主要条款的预约和包含主要条款的预约，其中包含主要条款的预约可转化为本约或者应当视为本约。就买卖合同而言，是否具备主要条款就是看是否具备了标的物及其价格条款。具备了主要条款的预约，应视为买卖合同而不是预约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为买卖合同。”该规定对商品房买卖合同主要内容的界定，应当理解为具备了该条所规定的商品房买卖合同的标的物及价格条款即为主要内容，而不能机械地理解为必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项全部条款（当事人名称或者姓名、住所，商品房基本状况，商品房销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用的条件及时间，装饰设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施的交付承诺和有关权益责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记的有关事宜，解决争议的办法，违约责任，双方约定的其他事项）或者必须达到十三项一半以上的多数条款才能达到买卖合同主要内容的标准。本案的认购协议书对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定，因此，该认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容。

2.房地产公司已按约定收取了购房款。认购协议书约定李某选择认购金方式支付房地产公司606288元，并在协议签订当日一次付清，这里的认购金应为购房款，而不是定金。首先，定金作为法定担保方式，需要在合同中明确约定。认购协议书中约定的认购金并没有明确为定金。其次，定金担保是双务的，即支付了定金的一方不履行合同无权要求返还本金，收受定金一方不履行合同应当双倍返还定金。认购协议仅约定李某逾期不签《商品房买卖合同》，房地产公司有权解除协议，并对认购金不予返还。但该协议并没有对房地产公司违约返还认购金作出约定。再次，定金的数额不能过大。依据担保法第十一条的规定，定金不得超过合同标的20%。而认购协议书约定的认购金已高于总房价的30%。因此，本案李某支付的认购金不是作为担保的定金，而是李某交纳的部分购房款，而且其数额已高于总房价款的30%。目前我国银行购房按揭贷款的首付额度是总房价的30%，本案李某支付的认购金正好符合按揭贷款购房商业模式中首付开发商价款的数额。因此，李某向房地产公司支付的认购金实际是向其支付全部的首付款。显然，李某依据认购协议书的约定履行了商品房买卖合同房屋价款的给付义务，房地产公司收取了首付房屋价款，并出具了收据。因此，符合出卖人已按照约定收取购房款的条件。

因此，根据《解释》第五条的规定，本案认购协议书应当认定为商品房买卖合同。

二、认购协议书为无效合同

城市房地产法第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十五条均规定，房地产开发企业销售商品房，应当办理预售登记，取得商品房预售许可证。《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，不得向买房人收取任何预订款性质的费用。根据合同法第五十二条规定，违反法律、法规强制性规定的合同无效。本案房地产公司在没有取得商品房预售许可证的情况下以内部认购书的形式公开向社会不特定的人员销售商品房，其行为违反了法律的强制性规定。《解释》第五条的规定正是为了确保前述法律、法规的执行，将以认购、订购、预购等合法形式掩盖非法买卖商品房目的的行为定性为商品房买卖合同。并在第二条明确规定：出卖人未取得商品房许可证明与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房许可证明的，可以认定有效。

总之，双方当事人订立的认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容，且出卖人依据约定收取了购房款，符合《解释》第五条的规定，应认定为商品房买卖合同。在原告李某起诉时，房地产公司并未获取商品房预售许可证，因此，应认定认购协议书为无效合同。

（作者单位：陕西省高级人民法院）